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        違約金、定金、訂金和傭金的區別
        來源:法律快車  發布時間:2013-5-31 13:33:12

                核心內容:因此我們在簽定合同時要對違約金作出明確的約定。尤其是在現在房產市場活躍、漲幅較大時期,購房者最好把違約金約定高一點。這樣不僅對上家是一個約束,同時也使自己權益遭受侵害后能得到最大限度的賠償。下面由法律快車的小編為您詳細介紹它們之間的區別,感謝您的關注。

          一、違約金

          違約金是由當事人約定的或者由法律直接規定的,在違約方不履行合同時,償付給守約方的一定數額的貨幣。根據相關的法律法規來看,違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指在一些法規中,明文規定的違約金比例或幅度范圍;約定違約金是指合同雙方當事人在簽訂合同時自愿約定的違約金比例或數額。而法學理論界又從違約金的法律后果將違約金分為補償性違約金和懲罰性違約金二種。支持補償性違約金的學派認為違約金主要是為了彌補守約方受到的損失。持懲罰性觀點的學者認為,違約金主要是為了確保合同的履行,而事先約定的對違約方進行的一種懲罰。

          但從我國的司法實踐來看,二者兼而有之,但主要是一種補償性的賠償。如合同法第一百一十四條規定,“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應當履行債務。”

          因此我們在簽定合同時要對違約金作出明確的約定。尤其是在現在房產市場活躍、漲幅較大時期,購房者最好把違約金約定高一點。這樣不僅對上家是一個約束,同時也使自己權益遭受侵害后能得到最大限度的賠償。

          二、定金

          定金指合同當事人為保證合同履行,由一方當事人預先向對方交納一定數額的錢款。合同法第一百一十五條規定“當事人可以依照〈中華人民共和國擔保法〉約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。”這就是我們通常說的定金罰則。第一百一十六條規定“當事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時,對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”?!吨腥A人民共和國擔保法》第九十條規定,“定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。”;第九十一條規定,“定金的數額由當事人約定,但不得超過主合同標的額的百分之二十”?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。”

                因此從法律角度看,定金有雙重性質。第一,它可作為合同的擔保,以保證合同履行。第二,可以起到合同成立的證明作用。定金作為一把雙刃劍,還具有懲罰性。即給付定金的一方不履行合同的,無權要求返還定金;接受定金的一方不履行合同的,要雙倍返還定金。定金作為法定的形式,法律有其具體的要求:

          1、形式要件,必須簽定書面的形式;

          2、數額的限定,定金的總額不得超過合同標的的20%;

          此外在選擇賠償時只能在定金和違約金中選其一。

          三、訂金

          訂金與定金僅一字之差,在法律性質上卻有天壤之別。訂金不是一個規范的概念,在法律上僅作為一種預付款的性質。是預付款的一部分,是當事人的一種支付手段,不具有擔保性質。合同履行的只作為抵充房款,不履行也只能如數返還?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規定“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等,但沒有約定定金性質的,當事人主張定金權利的,人民法院不予支持”。由此可見,當事人在合同中寫明“訂金”而沒有約定定金性質的,則不能適用定金罰則。因此,購房者簽字時一定要認真仔細不要寫錯,否則到時后悔不迭。

          四、傭金

          傭金是指經紀人(房產中介)在為委托人(買房人或賣房人)提供訂約機會或充當訂約介紹人,完成委托人的中介服務后,由委托人支付的勞動報酬。因此傭金是房屋買賣活動中中介的勞務所得,經紀人完成經紀活動后,有權按照合同約定收取傭金。收取傭金的標準,以雙方約定或參照商業慣例為準,不得違反國家法律、法規和政策。目前北京的房產中介收費一般是按照交易額收取3%。

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