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        房屋認購合同暗藏“陷阱”
        來源:騰訊房產  發布時間:2013-9-12 15:11:26

                隨著房地產行業的不斷發展,購房群體越來越多,于是圍繞房產的糾紛也隨之增加,其中購房合同的糾紛占據較高比例。房管部門提示,購買商品房要謹慎簽合同,看清楚其中的條款,以免產生糾紛。
        除房屋糾紛之外,購房者與開發商簽房屋合同時,同樣有很多貓膩,這兩者不論哪個發生在他們身上,同樣都會很受傷。
                不按時簽合同你就違約
                按照《商品房銷售管理辦法》規定,如因不可歸責于當事人雙方的事由,導致合同未能訂立的,出賣人應返還定金。
        省城市民王先生在杏花嶺區勝利街某樓盤看中了一套房,與開發商草簽了購房協議并交付了5萬元定金。根據協議,王先生必須在協議簽訂的15日內簽訂正式購房合同,否則就是違約,定金不予退還。但就在準備簽正式購房合同前,王先生的父親突然病重,急需一大筆錢治病。無奈之下,王先生找到開發商要求退房退定金。但開發商卻告知,王先生已構成違約,定金不予退還。
                買房的時候或許你沒有時間細細研究購房合同或購房協議,或者根本看不懂那些專業術語。即使你看出了一些問題,售樓人員也總有千百條理由跟你解釋,“這是行業慣例,到哪買房合同都是這樣寫的。”不出問題的時候可能還好,一旦在履行合同中出現糾紛,往往就是這些“慣例”傷害到了消費者的權益。
                記者在采訪中發現,很多樓盤購房協議中都有這樣的說明:“本協議簽訂某日內,認購人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購房合同的,認購人所付定金不予退還”,或者“購房者須在本協議簽訂之日起某日內到某處與開發商簽訂《商品房買賣合同》,若購房者逾期未簽訂買賣合同,開發商有權將購房者所定的商品房另行銷售而無需告知,本協議自動作廢,且定金不予退還。”
                就此事,記者咨詢了山西雅德律師事務所首席律師李志國,他表示,此條款僅對購房者在未能簽訂合同的情況下進行約束,卻未對出賣方進行約束,雙方權利義務不對等。按照《商品房銷售管理辦法》規定,如因不可歸責于當事人雙方的事由,導致合同未能訂立的,出賣人應返還定金。如上述情況,開發商不能認定王先生違約,應退還定金。
                這就是開發商其中的貓膩:等著你上鉤,一旦上了“不按時簽合同”的賊船,購房者就被“套牢”了。
                延期交房屬于“正當理由”
                只有遇到特殊原因延誤施工,或是由于由于政府行為導致工程施工期延長的,出賣人才可以免予承擔逾期交房的違約責任
                市民曹女士近日在河西某樓盤購買了一套商品房。她告訴記者,她買的房子原本約定今年3月底就要交房的,但是拖到現在仍沒有交付。業主們認為開發商已構成違約,并與對方進行了交涉。
                但開發商表示,之前簽訂的合同中有“因設計調整、氣候變化等原因,導致未按本合同規定期限將該商品房交付買受人使用的,出賣人不承擔違約責任”的條款。造成交房延期就是由于建筑設計更改,因此不構成違約。
                曹女士告訴記者,業主多次找過開發商想和解此事,可開發商相關負責人只有一個答案:“別著急,很快就能交房,現在哪個開發商能按時交房的,我們已經很不錯了!”
                記者了解到,任何房地產開發項目在開工之前,均已經規劃部門審批,具體到樓高、戶型、每個房屋朝向等,如果變更設計,需要再次經過規劃審批。
                李志國律師稱,開發商給的這個說法顯然是不合理的,除非開發商能夠提供規劃部門重新審批的文件。而只有遇到中考、高考等特殊原因延誤施工,或是由于政府行為(包括政府強制性文件、行政禁令及片區大面積停水、停電等)導致工程施工期延長的,出賣人才可以免予承擔逾期交房的違約責任。
                這一條條看似很“人性化”的條款,實質上就是開發商為了制約業主、方便自己而設定的“霸王條款”。
                房屋合同看清楚再簽
                只有遇到特殊原因延誤施工,或是由于由于政府行為導致工程施工期延長的,出賣人才可以免予承擔逾期交房的違約責任
                《商品房買賣合同》是辦理房產證不可或缺的資料,而在全國各地的房產糾紛中,有不少是因為合同約定不清晰所致的??梢哉f除了房產證,《商品房買賣合同》簽約其實也是購房環節中至關重要的環節。面對著一頁又一頁的條款,百姓該如何簽好購房合同,維護自己的權益呢?
                記者了解到,商品房買賣合同是購房者行使權利的基礎,商品房買賣合同非常重要,一份責任清晰、數據明確的合同,能幫助置業者減少許多不必要的麻煩。目前生活中最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和住建部聯合制定的《商品房買賣合同》示范文本。“簽合同時根本沒注意看,心想這么大的開發商,不會坑人吧,結果還是被坑了。”張女士氣憤地告訴記者。今年8月份,她在長風街附近買了一套108平方米的現房,當初簽合同時并沒仔細看,就匆忙簽了,入住后才發現,房子外面的臺子要打掃時必須通過自己家里,她很反感這樣的做法,找物業溝通,被告知“合同上寫得很清楚,自己回去看看”。張女士回家拿出合同仔細看了才發現,外面的臺子屬于公攤,不僅要交費而且還要提供“打掃場地”,這讓張女士很無語。
                購房者要注意六個方面
                根據以上幾種案例,太原市房管局房產產權登記中心預告登記科科長廉凱杰重點說了房屋糾紛,并從六個方面告知購房者要清清楚楚簽合同。
                一般商品房買賣合同主要包括以下六個方面:
                第一是商品房的基本情況,比如商品房的用途、項目的位置,還有商品房買賣合同附件中包括的平面圖。
                在商品房買賣合同中,房屋平面圖會以附件的形式呈現。購房者可以要求開發商在平面圖上標明長寬等基本數據,讓購房者自己對房子的戶型面積等情況做到心中有數,從而避免一些不法商家為了謀取利益而在房屋面積上做文章。
                第二個主要是價款,價款主要體現付款的形式、付款的時間,比如一次性付款、分期付款、按揭付款,每種付款都要體現付款的時間、數額,再一點提醒就是逾期付款的違約責任。
                一般情況下,開發企業會配合購房者向銀行辦理按揭貸款,但是如果由于購房者的原因,銀行的貸款沒有獲得批準,購房者就會面臨巨大的資金壓力和違約風險。建議消費者提前跟開發企業協商:在合同中約定若貸款未被批準,則采取分期付款的方式,但付款的方式一定要體現出付款的時間和付款的數額。
                第三是合同面積和產權登記面積的差異。如果購房者購買的是期房,合同面積和最后交房的實際面積往往會產生一些差異。提醒購房者在填寫建筑面積時,除了要填上總建筑面積外,最好對套內面積和公用分攤面積也都分別進行標注。對于合同中沒有約定的面積誤差,將依照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件中適用法律若干問題的解釋》進行處理。
                第四是交房日期和逾期交房的處理。交房日期一般在商品房買賣合同中體現在該商品房實際交付日期為某年某月某日,在簽商品房買賣合同時,逾期的違約責任一定要體現在商品房買賣合同之中。
                需要您注意的是,若開發企業逾期交房,開發商違約責任的處理,將從商品房買賣合同約定的交付之日起第二個工作日,開始計算到實際交房之日。也就是說,對于違約的賠償也會從合同約定的交房日期開始計算。
                第五是配套設施。也就是購房者最關心的供水、供電、供熱、燃氣等關系老百姓切身利益的問題,在合同中要有詳細的約定。
                第六點是在開始裝修前,有很多要素并不能提前確定,合同中會出現像“如果發生問題,在最短時間內解決”或者“在裝修材料上,選擇最好的國外進口材料”等語意含糊的字眼,這些看上去很誘人,但沒有實際意義的承諾,往往會在今后的生活中為業主們帶來麻煩。
                一份買賣雙方簽字畫押的購房合同,是房產交易的最有利證據,購房者與商家簽訂合同之后,合同中約定的所有條款將會受到法律保護。所以您在簽訂合同之前,一定要對合同中的條款斟酌再斟酌,以保障自己的合法權益。

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