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        買房必知的五大法律常識 常識五
        來源:億房網  發布時間:2012-9-8 15:38:47

                常識五、開發商因故嚴重延期交房怎么辦?

                【案例】2008年6月18日,王先生與某房地產公司簽訂了《商品房購銷合同》,約定王先生購買該房地產公司銷售的南市區某小區兩套房屋,王先生按約定交納了定金及首付款20萬元。依據合同約定,開發商應于2009年12月31日前向姚先生交付房屋,但開發商因故一直未交付房屋。2010年4月,王先生要求該房地產公司解除合同,同時要求房地產公司按合同約定支付逾期交房的違約金至交房之日止。該房地產開發公司承認王先生所述事實,同意解除合同,但不同意按照合同約定的計算方法承擔違約金,只同意退還王先生所交購房款并支付已交房款的利息。據了解,兩者相差約50多萬元。

                【律師】《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定:“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。”

                我國立法上承認違約金具有補償性和懲罰性,同時認為違約金的基本性質是補償性。從原則上講,就是變動違約金,使其與守約方所受到的損失大體相當。如果當事人約定的違約金過高時就降低違約金金額,使其首先達到補償守約方的損失的目的,弱化懲罰性,降低違約方的成本;如果當事人約定的違約金過低時,就提高違約金金額,使其達到補償守約方損失的目的,達到平衡合同雙方當事人的利益,從而最大限度地實現合同的公平與正義。

                在本案例中,王先生所主張的違約金達50余萬元,該金額能否得到支持,主要取決于王先生所遭受的損失。若50萬元并未超過王先生所遭受損失的30%,則應當認定為過分高于損失而予以適當調整;而當王先生的損失難以或者無法確定時,根據有關法律、行政法規規定,也可以參照違約方(該房地產公司)因違約行為所獲利潤情況予以確定。

         

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