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        法律護航
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        未辦理過戶登記手續房屋買賣合同是否有效
        來源:騰訊房產  發布時間:2013-4-27 16:33:08

        張某與某公司簽訂了房屋買賣合同。合同約定:某公司將三居室一套售于張某,價款40萬元,并約定該房屋于2012年元旦前交付使用。

        此后,張某先后向某公司支付購房款人民幣30萬元。至交房日,某公司因故未能交付房屋。2012年2月初,某公司通知張某辦理房屋交接驗收手續,但張某未辦理。此后,張某訴至法院,稱該合同未按法律規定辦理過戶手續,不具備法律效力,請求人民法院判決解除其與某公司的房屋買賣合同,并主張某公司返還購房款人民幣30萬元并承擔至還款日的利息損失。

        遼寧華峰律師事務所的律師介紹,本案涉及到房產轉讓登記與房屋買賣合同成立、生效的關系。根據《物權法》的規定,“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記”(第6條);“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外”(第9條)。

        但房屋買賣合同的生效與房屋產權轉讓的生效是不能等同的。房屋買賣合同的生效并不當然導致物權的變動;物權要變動,應當進行登記,未辦理登記的,只導致物權不發生變動的后果,但并不影響合同的效力。

        本案中雙方當事人均具有締約能力,并已就買賣達成一致協議,且買方支付了房款。既然過戶登記并非房屋買賣合同的有效要件,該合同又是符合合同有效要件的,故該合同是合法有效的。

        那么,某公司超過約定的期限交房,張某是否有權解除合同呢?

        《合同法》第93條規定:“當事人協商一致,可解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權人可以解除合同。”《合同法》第94條規定:“有下列情形之一的,當事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;(二)在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者由其他違約行為致使不能實現合同目的;(五)法律規定的其他情形。”

        本案中,按合同約定某公司應于2012年元旦前交房,而其卻于2012年2月初才通知張某辦理房屋交接驗收手續,其行為顯然已構成遲延履行。但某公司的遲延履行,并未給張某造成利益損失,更不會使合同目的無法實現,不應認定為構成根本違約。

        由于遲延的期間不長,某公司在違約后采取了較為積極的態度,及時加以改正,使張某的利益得以實現。如果允許張某解除合同,反而會致使雙方的目的無法實現。

        而且,解除合同將產生合同自始無效的后果,雙方當事人的財產須恢復到訂約前的狀態,必將造成社會資源的浪費,同時也損害了合同信守原則。

        因此,張某不能以某公司的遲延交付構成根本違約為由主張解除合同。在本案中,應認定該買賣合同有效,雙方當事人應繼續履行合同,張某可以基于某公司的遲延履行要求其承擔違約責任。(王淼)-錦州新聞網

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