【閱讀提示】 房產分割和繼承，贈與等方式過戶的房產，兩證時間發生了一定的變化，那么出售時這些房產證的時間該按什么時間來計算？具體的費用會有什么變化嗎？

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房產繼承是免征個稅，契稅以及營業稅的；直系親屬間贈與是免征營業稅和個稅的；而離婚夫妻的房產分割也是免征各項稅種的，個稅、契稅和營業稅；那這些通過無償方式取得的房產若要再轉手銷售，要不要征收營業稅呢?

例如馬先生父母去世后留下一套房產，馬先生已經辦理繼承手續，繼承前房產已經滿5年了，繼承后房產證年限較新，兩證未滿5年；這樣情況下，馬先生出售這套房是否需要繳納營業稅呢？

確認購房時間

但是這涉及到是否符合“滿五年免征營業稅”的問題，因此，首先取決于如何確認“購房時間”。

個人將通過無償受贈方式取得的房產對外銷售征收營業稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。

對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

上面案例中馬先生是通過繼承取得該房產，該住房的購房時間應當按照發生繼承行為前的購房時間確定。既然兩證已滿5年，那么是否需要繳納營業稅呢？

兩證滿五年免征營業稅

根據財政部、國稅總局發布的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅;而如果個人將購買不足5年的住房對外銷售，將全額征收營業稅。

所以，馬先生不需要繳納營業稅，營業稅免征。

五種營業稅及附加繳存情況

其實二手房過戶營業稅及附加有很多情況，具體我們再為大家講解下；如：

①對外銷售個人購買不足5年的非普通住房的，全額征收營業稅

②對外銷售個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差額征收營業稅

③ 對外銷售個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅

④ 賣方房屋所有權證是繼承、贈與(直系親屬)、離婚分割取得，判斷是否滿五年的時間界定可為上一手證載時間為準

⑤ 凡屬房改房第一次上市交易轉移的，可根據房改房協議書簽定時間與房改房的發票開具時間(或收件原件)界定是否滿五年