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        買房送面積需認清 房產實際面積如何定?
        來源:丹東新聞網  發布時間:2013-6-25 8:52:32

        【編者按】 房產面積事關房屋的總價,也影響公攤的占比,導致自己的居住實際面積有所變化,還影響后期能否辦證等問題;而市場上又有很多買房送面積的情況,這些面積具體有沒有產權,到底后期辦理兩證時產權面積如何定?如何避免后期因為房產面積而產權的糾紛呢?

        網友咨詢: 我已經買房,期房交了定金,目前圖紙面積94.5平方米,我買的此房有一個露臺,他說贈送大概2.3平方,后按92.2平方米計算,贈送的面積要在合同書上寫清嗎?辦理兩證的時候算不算面積?

        一般情況下,贈送的面積是指不計算建筑面積的部分,如層高不超過2.2米等部分,只要按圖施工,竣工查丈的面積將不會變化。但是也有一些贈送的面積會被計算到產權面積中,具體產權面積以什么為準呢?

        產權面積以實測權屬證明面積為準

        房產上最終的面積一般都是和權屬證明上的面積一致,權屬證明是交房前經過驗收許可后得出的最終實測面積。

        根據房屋管理機關規定,在房屋未建好之前,簽定合同時按照預測面積進行簽定,當房屋全部竣工后,經房屋管理機關的測繪部門再次進行測量的面積叫做終測面積,終測面積也就是產權面積,最終的面積恒定標準,預測面積和終測面積會存在一定的誤差,但誤差都比較小,除個別例外。

        所以如果您買的是現房,那么經過驗收實測的面積一般就會直接寫在合同上,而此時辦理兩證時,合同面積則和房產證面積一致;

        如果您買的是期房,由于項目還在建設當中,所以面積不能確定,簽訂的合同面積是預估的面積,最后還是經過驗收后得到實測面積,實測面積和合同面積可能不同,有一定的誤差,最后是以實測后權屬證明的面積為準。

        而政策中也是允許一定的誤差存在的,一般都是以絕對值3%的誤差為基準進行簡單的處理,在簽訂購房合同的時候,還可以自行和開發商協商具體的處理方式。 

        新房契稅繳納以實測權屬證明面積為依據

        辦理兩證時所需繳納的契稅也是以權屬證明面積為依據的,以權屬證明上的面積來計算房屋總價。

        由于辦理兩證時,需要提交購房發票,如果購房發票和上述總價一致,那么就可以很明確的計算契稅;如果兩證不一致時,也是以通過權屬證明的面積來計算出的價格為準。

        落戶面積以房產實際面積為準

        如果為了落戶,那么就更加需要考慮清楚房屋的實際面積;因為落戶政策中對于新房面積的要求比較嚴格,例如中心城區必須超過100平米以上,是按照房產證上的面積來核對的;所以如果一些房子加上了贈送的面積才超過100平,但是實際房產面積沒有到達100平的話,還是不能落戶的。

        為了避免起因為對于面積認識的不同而產生糾紛,在購房時如果有贈與面積的情況就需要提前考慮清楚。需注意:

        第一,了解清楚贈送面積的實際情況,具體是否計算到房產面積中;有些房產是確實可以計算在房產證中,但是多數的都不能計算,所以確切的了解房產的贈送面積情況對于購房者是有極大幫助的。避免有些開發商會把公攤面積、公共綠地面積、陽臺等算作贈送面積,或者是將贈送的面積也計算在了房價當中。還有有些開發商在實際交易當中,也的確會贈送給客戶一些露臺等還算實用的面積,但是這個面積并不能載入房產證,不享受產權待遇。如果是這樣的話,那就意味著這個贈送面積在某種程度上可以算作違建面積,遇到拆遷或者一些爭議糾紛的時候,就很難保護自己的合法權益。

        第二,需在簽合同之前,將要把贈送面積的條款寫入條款中,形成文字性的合同,不能貿然下定金。因為如若是開發商的口頭承諾,雖然后期在采取法律措施的情況下能要回自己的定金或首付,但是也必然會花費您大量的時間和精力。

        第三,由于房產的面積是在最后驗房收房的時候才能確定,所以驗房收房需仔細,出現了一定的面積誤差是可以協調解決的。

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